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Nel mondo del condominio capita spesso che le assemblee prendano decisioni su lavori, spese e riparti. Non sempre però quello che viene votato è giuridicamente valido. Anzi, ci sono situazioni in cui l’assemblea supera i limiti dei propri poteri e la delibera approvata è da considerarsi nulla, quindi inesistente, e non produce alcun effetto.
Uno dei casi più frequenti riguarda la modifica dei criteri di ripartizione delle spese. Parliamo di quelle situazioni in cui l’assemblea decide di applicare un criterio diverso da quello previsto dal Codice Civile, spesso con l’obiettivo – consapevole o meno – di “semplificare” o di “mettere tutti d’accordo”.
In realtà, la legge su questo punto è molto chiara.
🔍 Di cosa parliamo: non una spesa, ma nuove regole per il futuro
È essenziale distinguere due casi:
1. L’assemblea ripartisce una spesa specifica
Se la ripartizione è sbagliata, siamo nel campo dell’annullabilità: il condomino può impugnare la delibera entro 30 giorni.
2. L’assemblea stabilisce un criterio nuovo per ripartire anche le spese future
Qui la musica cambia completamente.
L’assemblea non sta più applicando la legge, ma la sta sostituendo.
E questo non è consentito.
⚖️ Cosa dice la Cassazione: il principio delle Sezioni Unite 9839/2021
La sentenza Cass. Sezioni Unite n. 9839/2021 ha risolto il problema una volta per tutte:
È nulla la delibera con cui l’assemblea, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge.
Nulla significa:
- priva di effetti;
- non vincolante;
- non eseguibile;
- contestabile in ogni momento, senza limiti di tempo.
Successive sentenze (Cass. 8185/2022; Cass. 21086/2022) hanno confermato lo stesso principio.
📌 Perché l’assemblea non può cambiare i criteri di legge
Il Codice Civile stabilisce criteri precisi:
- art. 1123 c.c. – ripartizione delle spese comuni;
- art. 1125 c.c. – riparazione dei solai (50% piano sopra + 50% piano sotto);
- art. 1126 c.c. – lastrici solari (1/3 + 2/3 ai sottostanti).
Questi criteri possono essere modificati solo in un caso:
👉 Con il consenso unanime di tutti i condomini.
L’assemblea, anche se vota all’unanimità dei presenti, non può cambiare la legge.
Le maggioranze non bastano, neanche quelle “qualificate”.
🏠 Un esempio pratico: il solaio (art. 1125 c.c.)
Se l’assemblea decide che:
“Da oggi, tutte le riparazioni della soletta saranno ripartite per millesimi generali”
sta cancellando il criterio fissato dall’art. 1125 c.c.:
- parte strutturale (soletta + guaina) → 50% sopra, 50% sotto
- pavimento e massetto → solo chi sta sopra
- intonaco e soffitto → solo chi sta sotto
Sostituire questo schema con un criterio “per millesimi” è un atto illecito:
l’assemblea non ha alcun potere di farlo.
🚫 Risultato: la delibera è nulla
Una delibera approvata in violazione delle norme del Codice Civile sui criteri di ripartizione:
- è nulla;
- è ineseguibile;
- non può essere posta a base di richieste di pagamento;
- può essere contestata in qualunque momento.
Non importa se è stata votata dalla maggioranza o addirittura all’unanimità dei presenti:
la legge prevale sempre.
🧭 Cosa deve fare il condomino
Se l’assemblea ha approvato una delibera di questo tipo, il condomino può:
- contestare formalmente la nullità;
- rifiutare legittimamente di pagare somme ripartite con criteri illegittimi;
- chiedere la corretta applicazione dei criteri di legge;
- valutare, se necessario, un’azione giudiziale (senza limiti di tempo).
💬 Conclusione
Nel condominio la tentazione di “cambiare le regole per comodità” è frequente.
Ma quando si parla di diritti patrimoniali e criteri di ripartizione delle spese, la legge non lascia spazio a interpretazioni:
l’assemblea non può modificare i criteri stabiliti dal Codice Civile.
Se lo fa, la delibera è nulla, anche se votata a maggioranza.
Conoscere questi principi evita errori, contenziosi e richieste indebite ai condomini.
