Assemblee condominiali in tempo di CORONAVIRUS – COVID-19

Appare del tutto evidente che la situazione attuale ha messo in grande crisi quei lavori dove per necessità si crea assembramento, ma questo non capita solo per lavoro, invero anche nella vita condominiale potrebbe essere necessario incontrarsi e dover decidere in assemblea l’indirizzo programmatico e consuntivo del bene comune.

Purtroppo la normativa attuale non ci viene facilmente in soccorso, il primo DL 23/2/2020 n. 6 art.1 n. 2 c) c) disponeva la sospensione di ogni forma di riunione in luogo pubblico o privato, anche se svolti in luoghi chiusi aperti al pubblico. La disposizione di sospensione di qualsiasi forma di riunione in luogo pubblico o privato anche se svolti in luoghi chiusi aperti al pubblico veniva confermata dal DPCM 1/3/2020 e dal DCPM 8/3/2020.

Con il DPCM 9/3/2020 art. 1 n. 2 veniva esteso a tutto il territorio il divieto di ogni forma di assembramento in luoghi pubblici e privati.

Un assembramento consiste nella vicinanza di più persone, per qualsiasi scopo. Vero è che la disposizione legislativa non specifica cosa debba intendersi per assembramento, ma altrettanto vero è che assembramento è ogni insieme di più di due persone: una riunione di condominio è un assembramento.

Una prima FAQ confermava che le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere. Con il DL 6/5/2020, n. 33 art. 1 n. 8 si confermava il divieto di l’assembramento di persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico.

Il DPCM dell’11/6/2020 nulla dice sulle assemblee condominiali. Entrambi i provvedimenti fanno riferimento esclusivamente al divieto di assembramenti in luoghi pubblici e privati e non vengono date indicazioni di alcun genere su di un eventuale svolgimento delle assemblee di condominio.

Si attendeva che i citati decreti dessero indicazioni in merito ma evidentemente la problematica del Covid-19, tutt’altro che risolta, e il contenimento del contagio impedisce che lo Stato ne autorizzi ufficialmente lo svolgimento dandone le necessarie indicazioni.

Difficoltà oggettive per la vita condominiale

Appare ovvio è logico che un’assemblea condominiale ha bisogno di essere non solo autorizzata ma vi è anche un preciso obbligo di assumere comportamenti anti contagio che oggi non vedono tutele nei confronti dei condomini ma anche nei confronti dell’amministratore, presidente e segretario dell’assise condominiale;

invero in caso di convocazione, volendo per assurdo anche mantenere le regole del distanziamento sociale così come dettate per le altre attività, quindi prendendole in prestito in via analogica (anche se nel caso di specie, tale prassi di supplice alla carenza normativa non può neanche essere presa in considerazione, visto che ci troviamo in una fase dove il legislatore non disciplina determinate categorie di attività proprio per la motivazione perché sono VIETATE, quindi è rischiosa una interpretazione estensiva ed analogica, facendo cadere sul responsabile eventuali ripercussioni in sede civile e penale) chi sarebbe il responsabile per l’assemblea condominiale non ben condotta secondo la legge?

La FAQ del 1/6/2020 alla quale qualcuno ha fatto semplicisticamente riferimento per assumere che le assemblee avrebbero potuto tenersi (avendo la stessa affermato che le assemblee condominiali possono svolgersi in “presenza fisica” dei soggetti convocati, a condizione che siano organizzate in locali o spazi adeguati, eventualmente anche all’aperto, che assicurino il mantenimento continuativo della distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro fra tutti i partecipanti, evitando dunque ogni forma di assembramento, nel rispetto delle norme sanitarie di contenimento della diffusione del contagio da COVID-19) non è stata assolutamente confermata dal successivo DPCM 11/6/2020.

Orbene, a prescindere che una FAQ non ha alcun valore di legge (per di più se non confermata da un provvedimento legislativo) non si comprende come potrebbe l’amministratore del condominio convocare, senza rischi, una assemblea laddove lo Stato non ha assolutamente indicato le modalità con le quali devono tenersi le assemblee mentre per qualsiasi altra liberalizzazione sono sempre state date tutte le disposizioni per le possibilità di svolgimento delle stesse in sicurezza per i condòmini.

In questo scenario non possono non trovare luogo perplessità sia rispetto ai rischi che l’amministratore di condominio assume convocando un’assemblea in presenza, rischi dai quali non è in alcun modo tutelato, e sia per una impossibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto perché tali assemblee eventuali continuano a non essere assolutamente normate e regolamentate. Né vi sono precisazioni di alcun genere se le assemblee di condominio possono essere o meno equiparate a generiche “riunioni”.

LA QUESTIONE SICUREZZA

SICURO che l’assemblea condominiale è una riunione soggetta a grossa pericolosità. Se si devono tenere in considerazione – come devono tenersi in considerazione – i distanziamenti di sicurezza, occorre innanzitutto ricercare un luogo adatto dove essa deve tenersi perché il distanziamento di un metro significa considerare per ogni interveniente uno spazio di almeno 5 metri quadri (conteggiando anche una distanza obliqua, oltre che quelle laterali e avanti indietro); insomma per un super condominio bisognerebbe affittare un campo da calcio!!!

Peraltro, è decisamente costoso un locale in affitto di queste dimensioni che dopo l’assemblea deve anche essere oggetto di sanificazione il cui costo verrà considerato nel costo dell’affitto. Si è sostenuto che l’assemblea può avere luogo nel cortile condominiale, ma anche il cortile condominiale deve avere le medesime caratteristiche e non tutti i cortili hanno caratteristiche adatte. Comunque devono essere adottate tutte le altre precauzioni necessarie per evitare il contagio da COVID-19.

IN OGNI CASO UNO SPAZIO ALL’APERTO VIOLEREBBE LA PRIVACY METTENDO A RISCHIO PRESIDENTE DELL’ASSEMBLEA ED AMMINISTRATORE

Inoltre, al fine di evitare assembramenti, l’amministratore avrà anche l’obbligo di prevedere l’ingresso allo spazio dedicato all’assemblea in modo che i condòmini possano accedere al luogo dove si tiene l’assemblea regolarmente ed uscire nello stesso modo. Ma l’amministratore dovrebbe considerare la possibilità di misurare la temperatura corporea ai partecipanti attraverso un termoscanner, in modo da evitare l’accesso a coloro che, eventualmente, presentassero una temperatura corporea maggiore di 37,5°C.

Però nessuno si chiede, l’amministratore è tenuto a prendersi questo ulteriore onere che va oltre la propria mansione?

La risposta è no, l’amministratore non è il gestore delle assemblee condominiali, queste devono essere gestite, meglio dire, autogestite dai condomini, non a caso di elegge un presidente ed un segretario, il ruolo del professionista è solo quello di convocare, magari in accordo con alcuni condomini al fine di scegliere il locale giusto, ma poi il resto della gestione deve essere affidato ad un condomino e/o un gruppo di condomini che devono assumere la funzione di responsabili COVID con tutte le conseguenze del caso.

Il responsabile non solo deve attenersi alla legge nel regolare la sala, deve provvedere alla sanificazione degli ambienti certificandola, deve provvedere alla disposizione dei tavoli e sedie, preventivamente sanificate, così da mantenere il distanziamento sociale, non di meno deve tracciare i percorsi al fine di evitare assembramenti, deve sanificare i bagni prima e ad ogni utilizzo, deve misurare la temperatura far firmare le auto certificazioni; insomma una grossa responsabilità civile e penale che potrebbe avere forti ripercussioni nella propria sfera privata, il tutto, ovviamente non retribuito?

Dunque, il problema che, probabilmente, ha impedito una specifica autorizzazione allo svolgimento delle assemblee condominiali non è solo il distanziamento e l’applicazione delle precauzioni anticontagio, ma il controllo della regolare esecuzione delle misure di sicurezza che, nei luoghi pubblici, come è notorio, avviene regolarmente da parte delle Forze di polizia, carabinieri e finanza con il possibile concorso dei nuclei regionali N.B.C.R. del Corpo nazionale dei Vigili del fuoco, nonché delle Forze armate.

Si ponga poi il caso che un condomino notoriamente in quarantena si presenti in assemblea non solo l’amministratore o il presidente nominato dovrebbero sospendere l’assemblea, ma dovrebbero anche allontanare dalla riunione tutti i partecipanti, i quali dovrebbero entrare in quarantena precauzionale. E chi avviserebbe l’autorità medica? E se ciò non dovesse accadere cosa succederebbe nel caso i partecipanti all’assemblea dovessero risultati contagiati? Chi sarebbe soggetto all’azione giudiziaria da parte dei contagiati: l’amministratore? Il presidente dell’assemblea? Il responsabile COVID-19?

E se non avendo misurato la temperatura partecipasse un condomino che nel corso dell’assemblea manifesti poi i sintomi della malattia, cosa succederebbe ancora? E cosa succederebbe se partecipasse un condomino proveniente dall’estero e da uno dei Paesi per i quali al rientro è obbligatoria la quarantena? Tutti i condòmini partecipanti dovrebbero essere soggetti all’’isolamento fiduciario a casa per 14 giorni. Senza considerare che tutti i condòmini che infrangono i divieti posti nei citati provvedimenti legislativi sono soggetti alla sanzione amministrativa da 400 a 3000 euro, che aumenta fino alla metà in caso di recidiva.

Difficile ipotizzare una convocazione

Da quanto sopra detto si evince che riesce difficile concepire la possibilità di convocare e tenere una assemblea condominiale prima di un provvedimento legislativo che dia specifiche indicazioni su come debba svolgersi in questo periodo una assemblea condominiale e quali siano le responsabilità per gli amministratori e per i condòmini che vogliano partecipare all’assemblea, nonché chi possa accertare eventuali illeciti e le modalità di accertamento.

In assenza di un provvedimento legislativo specifico non pare possibile una convocazione e lo svolgimento di una qualsiasi assemblea senza incorrere nelle sanzioni di legge ed in responsabilità anche personali in caso di contagio di Covid 19, particolarmente se non ci si è attenuti alle disposizioni per la propria e per la sicurezza altrui.

LA MIGLIOR SOLUZIONE AD OGGI E’ DELEGARE L’AMMINISTRATORE PER TUTTA LA ATTIVITA’ ORDINARIA E PER TUTTO QUELLO CHE E’ URGENTE DISCUTERLO IN VIDEOCONFERENZA PER POI RATIFICARLO SUCCESSIVAMENTE.

SI SCONSIGLIA VIVAMENTE PROCEDERE CON UNA CONVOCAZIONE ASSEMBLEARE.

apAppa